SCPI face aux confinements : un marché immobilier en mutation, des opportunités à saisir

Les vagues successives de restrictions sanitaires ont bouleversé de nombreux secteurs économiques, et l’immobilier n’y fait pas exception. Parmi les acteurs les plus scrutés : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), dont les performances et les stratégies ont dû s’adapter à un contexte inédit. Entre résilience des loyers, diversification géographique et nouvelles attentes des locataires, comment ces véhicules d’investissement traversent-ils la crise ? Et quelles leçons les épargnants peuvent-ils en tirer pour optimiser leur portefeuille ?

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1. L’impact immédiat : entre baisse des loyers et résilience sectorielle

Contrairement aux craintes initiales, les SCPI n’ont pas subi de krach en 2020-2021. Cependant, leur rendement moyen a connu une légère érosion, passant de 4,5 % à environ 4 % selon les dernières données de l’ASPIM. Cette tendance s’explique par :

- La pression sur les baux commerciaux : Les enseignes de retail (centres commerciaux, boutiques en cœur de ville) ont été les plus touchées, avec des renégociations de loyers ou des vacances locatives prolongées. - La résilience du résidentiel et de la logistique : Les SCPI spécialisées dans l’habitat ou les entrepôts (boostés par l’e-commerce) ont maintenu, voire amélioré, leurs performances. - Les délais de perception des loyers : Certains locataires ont bénéficié de reports de paiement, impactant temporairement la trésorerie des SCPI.

> « Les SCPI diversifiées géographiquement et sectoriellement ont mieux résisté, prouvant l’importance d’une allocation équilibrée. » — Analyste immobilier chez Primonial REIM

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2. Les stratégies d’adaptation : comment les gérants ont-ils réagi ?

Pour limiter les risques, les sociétés de gestion ont déployé plusieurs leviers :

🔹 Une diversification accrue

- Géographique : Réduction de l’exposition aux zones urbaines densément peuplées (ex : Paris intra-muros) au profit de villes secondaires (Lyon, Bordeaux, Nantes) ou de pays européens moins affectés (Allemagne, Espagne). - Sectorielle : Recentrage sur des actifs « COVID-proof » comme : - Les data centers (demande explosive avec le télétravail). - Les résidences étudiantes (besoin constant malgré les cours en ligne). - Les bureaux flexibles (espaces coworking adaptés aux nouvelles habitudes).

🔹 Une gestion proactive des locataires

- Renégociation des baux : Certaines SCPI ont consenti à des baisses de loyers temporaires pour éviter les départs. - Investissements dans la rénovation : Amélioration des espaces (ventilation, espaces extérieurs) pour répondre aux nouvelles normes sanitaires et attirer des locataires.

🔹 Une communication transparente envers les épargnants

- Mise en place de webinaires et rapports trimestriels détaillés pour rassurer les investisseurs. - Certains fonds ont même gelé les rachats temporairement pour préserver leur liquidité.

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3. Les enseignements pour les investisseurs en 2024

Si les confinements ont mis en lumière des vulnérabilités, ils ont aussi révélé des opportunités structurelles pour les SCPI. Voici les pistes à explorer :

✅ Privilégier les SCPI thématiques : - Logistique (entrepôts, plateformes e-commerce). - Santé (cliniques, Ehpad — secteur porteur avec le vieillissement de la population). - Énergie verte (immobilier lié aux parcs solaires ou éoliens).

✅ Analyser la qualité des locataires : - Les SCPI avec des baux longs (10+ ans) et des locataires solvables (État, grandes entreprises) offrent une meilleure visibilité.

✅ Diversifier les zones géographiques : - Éviter une concentration excessive sur Paris ou les métropoles surévaluées. - Cibler des villes dynamiques économiquement (Toulouse, Rennes) ou des pays européens stables.

⚠️ Attention aux pièges : - Les SCPI « opportunistes » (promettant des rendements > 6 %) peuvent cacher des risques élevés. - Les frais d’entrée : Certains fonds facturent jusqu’à 10 % de frais, réduisant d’autant la rentabilité nette.

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4. Perspectives 2024 : vers un rebond ou une nouvelle normalité ?

Les experts s’accordent sur un retour progressif à la normale, mais avec des changements durables :

📊 Tendances clés : - Stabilisation des loyers commerciaux d’ici fin 2024, avec une reprise dans les secteurs les plus touchés (hôtellerie, restauration). - Hausse des prix de l’immobilier résidentiel dans les villes moyennes, bénéficiant aux SCPI exposées à ces marchés. - Intégration accrue des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) dans les stratégies d’investissement.

💡 Conseil d’expert : « Les SCPI restent un outil pertinent pour diversifier son patrimoine, à condition de bien choisir ses fonds et de les conserver sur le long terme (10 ans minimum). » — Directeur des investissements chez Corum Asset Management

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Conclusion : un marché en transformation, mais toujours attractif

Les confinements ont agi comme un accélérateur de tendances déjà à l’œuvre : digitalisation, flexibilité des espaces, et recherche de résilience. Pour les investisseurs, cela signifie :

✔ Réévaluer régulièrement son portefeuille pour s’adapter aux évolutions sectorielles. ✔ Se tourner vers des SCPI innovantes, alignées sur les nouvelles attentes (télétravail, logistique, santé). ✔ Rester patient : L’immobilier est un actif long terme, et les crises passagères ne remettent pas en cause ses fondamentaux.

> « Une SCPI bien choisie aujourd’hui peut offrir des rendements stables demain, à condition de ne pas céder à la panique ou aux modes éphémères. »

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📌 Pour aller plus loin

- Comparatif des meilleures SCPI en 2024 - Guide ASPIM sur les critères de sélection d’une SCPI - Webinaire : « SCPI et crise sanitaire : quels enseignements ? » (disponible sur Primonial REIM)