Saint-Raphaël et Fréjus face au déclin des permis de construire : analyse et perspectives

Introduction

La Côte d'Azur, réputée pour son attractivité immobilière, voit deux de ses joyaux, Saint-Raphaël et Fréjus, confrontés à une baisse significative des permis de construire. Ce phénomène, qui s'inscrit dans un contexte économique et réglementaire complexe, soulève des questions sur l'avenir du marché immobilier local. Quelles sont les raisons de cette chute ? Quelles en sont les conséquences pour les promoteurs, les investisseurs et les futurs acquéreurs ? Et surtout, quelles solutions pourraient relancer la dynamique de construction dans ces communes ?

1. Un constat alarmant : la chute des permis de construire

Les chiffres sont sans appel. Selon les dernières données de la Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement (DREAL), le nombre de permis de construire délivrés à Saint-Raphaël et Fréjus a chuté de près de 30 % en 2023 par rapport à l'année précédente. Cette tendance s'inscrit dans un mouvement plus large observé dans plusieurs communes du Var, mais elle est particulièrement marquée dans ces deux villes.

- Saint-Raphaël : 120 permis en 2023 contre 180 en 2022. - Fréjus : 95 permis en 2023 contre 140 en 2022.

Cette baisse s'explique par plusieurs facteurs, dont certains sont spécifiques à la région, tandis que d'autres relèvent de tendances nationales.

2. Les causes du déclin : entre réglementation et contexte économique

#### 2.1. Le durcissement des règles d'urbanisme

Les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) de Saint-Raphaël et Fréjus ont été révisés pour intégrer des contraintes environnementales plus strictes. Ces modifications, bien que nécessaires pour préserver les espaces naturels, ont complexifié les procédures pour les promoteurs.

- Zones inondables : Une grande partie des terrains constructibles se situe en zone à risque, ce qui limite les possibilités de construction. - Règles de densité : Les nouvelles normes imposent des limites strictes sur la hauteur des bâtiments et la surface constructible.

#### 2.2. La hausse des coûts de construction

L'inflation des matériaux et la pénurie de main-d'œuvre qualifiée ont considérablement augmenté les coûts de construction. Selon la Fédération Française du Bâtiment (FFB), les prix ont grimpé de 15 % en deux ans, rendant certains projets moins rentables.

- Coût des matériaux : Le bois, l'acier et le béton ont vu leurs prix exploser. - Main-d'œuvre : Le manque de travailleurs qualifiés ralentit les chantiers et augmente les délais.

#### 2.3. La baisse de la demande immobilière

Le marché immobilier local est en légère stagnation, avec une demande moins forte qu'auparavant. Plusieurs facteurs expliquent cette tendance :

- Taux d'intérêt élevés : Les crédits immobiliers sont plus chers, ce qui décourage les acheteurs. - Saturation du marché locatif : Le tourisme saisonnier domine, réduisant l'attrait pour les résidences principales.

3. Les conséquences pour le marché immobilier local

#### 3.1. Impact sur les promoteurs

Les promoteurs immobiliers sont les premiers touchés par cette baisse des permis de construire. Plusieurs projets ont été reportés ou annulés, faute de rentabilité.

- Report de projets : Certains promoteurs préfèrent attendre une amélioration du marché. - Réorientation vers la rénovation : Plutôt que de construire du neuf, certains se tournent vers la réhabilitation de l'existant.

#### 3.2. Effets sur les prix de l'immobilier

La raréfaction des nouveaux logements pourrait, à terme, faire monter les prix de l'immobilier ancien. Cependant, dans l'immédiat, le marché reste stable, avec une légère baisse des transactions.

- Prix stables : La demande reste soutenue, mais l'offre se réduit. - Moins de transactions : Les acheteurs sont plus prudents en raison des taux d'intérêt.

4. Quelles solutions pour relancer la construction ?

#### 4.1. Assouplir les contraintes réglementaires

Certains acteurs du secteur plaident pour une révision des PLU afin de faciliter les projets de construction, notamment dans les zones moins sensibles.

- Zones prioritaires : Identifier des terrains constructibles sans risque écologique. - Simplification administrative : Accélérer les procédures pour les projets respectueux de l'environnement.

#### 4.2. Incitations fiscales pour les promoteurs

Des mesures fiscales pourraient encourager les investissements dans la construction neuve.

- Réductions d'impôts : Pour les promoteurs qui intègrent des critères écologiques. - Subventions : Aide financière pour les projets innovants en matière d'énergie.

#### 4.3. Stimuler la demande immobilière

Pour relancer le marché, il faudrait attirer de nouveaux acquéreurs, notamment des résidents permanents plutôt que des investisseurs saisonniers.

- Politiques de logement social : Favoriser l'accès à la propriété pour les locaux. - Développement des infrastructures : Améliorer les transports et les services pour rendre les villes plus attractives.

Conclusion

La baisse des permis de construire à Saint-Raphaël et Fréjus est un phénomène multifactoriel, lié à la fois à des contraintes réglementaires, à des coûts élevés et à une demande en berne. Si cette tendance se poursuit, elle pourrait avoir des répercussions durables sur le marché immobilier local. Cependant, des solutions existent, notamment par une approche plus flexible de l'urbanisme et des incitations pour les promoteurs. L'avenir de la construction dans ces communes dépendra de la capacité des acteurs locaux à s'adapter à ces nouveaux défis.

Et vous, que pensez-vous de cette situation ? Comment imagineriez-vous une relance du marché immobilier à Saint-Raphaël et Fréjus ?