Qui a le droit de convoquer une assemblée générale en copropriété ? Décryptage des règles et des exceptions

Introduction

En copropriété, l’assemblée générale (AG) est un moment clé où se prennent les décisions importantes pour l’immeuble. Mais qui a réellement le pouvoir de la convoquer ? Si le syndic est souvent perçu comme le seul acteur légitime, la réalité est plus nuancée. Cet article explore les différentes possibilités de convocation, les obligations légales et les exceptions à connaître pour éviter les litiges.

Le rôle central du syndic dans la convocation

Une responsabilité légale

Le syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, est traditionnellement chargé d’organiser l’assemblée générale. Cette mission est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Concrètement, il doit : - Fixer la date en respectant les délais légaux (au moins 21 jours avant la tenue de l’AG). - Envoyer les convocations par courrier recommandé ou électronique, avec l’ordre du jour détaillé. - Garantir la transparence en fournissant tous les documents nécessaires (comptes, rapports, etc.).

Exemple : Un syndic professionnel qui oublie d’envoyer les convocations à temps peut être sanctionné par le tribunal de grande instance.

Les limites de son pouvoir

Cependant, le syndic n’a pas un monopole absolu. D’autres acteurs peuvent intervenir, notamment en cas de carence ou de conflit.

Les autres acteurs habilités à convoquer une AG

1. Le conseil syndical

Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, peut prendre l’initiative de convoquer une AG si le syndic ne le fait pas. Cela est prévu par l’article 18 de la loi de 1965. Les étapes à suivre sont strictes : - Majorité requise : La décision doit être prise à la majorité des membres du conseil. - Délai de prévenance : Le syndic doit être informé au moins 15 jours avant l’envoi des convocations. - Respect des formalités : Les règles de convocation restent identiques à celles du syndic.

Cas pratique : Dans une copropriété de 50 lots, le conseil syndical a convoqué une AG pour voter la réfection de la toiture, le syndic ayant tardé à agir.

2. Les copropriétaires eux-mêmes

Si ni le syndic ni le conseil syndical n’agissent, les copropriétaires peuvent se regrouper pour organiser une AG. Cela nécessite : - Une demande écrite signée par au moins 1/3 des copropriétaires (en nombre, pas en quote-part). - Un recours au tribunal si le syndic refuse de convoquer, avec l’aide d’un avocat spécialisé.

Chiffres : Selon une étude de 2023, 15 % des AG en copropriété sont initiées par des copropriétaires en cas de blocage.

3. Le tribunal judiciaire

En dernier recours, le tribunal peut ordonner la convocation d’une AG, notamment en cas de dysfonctionnement grave. Les motifs acceptés incluent : - L’absence de convocation depuis plus de 2 ans. - Un conflit persistant entre le syndic et les copropriétaires. - Une urgence (ex. : travaux de sécurité non réalisés).

Expertise : Maître Dupont, avocat en droit immobilier, souligne que « le tribunal intervient rarement, mais c’est une solution efficace en cas de crise ».

Les exceptions et cas particuliers

1. Les copropriétés sans syndic

Dans les petites copropriétés (moins de 10 lots), un copropriétaire peut être désigné comme « syndic de fait ». Il a alors les mêmes obligations qu’un syndic professionnel.

2. Les assemblées générales extraordinaires

Une AG extraordinaire peut être convoquée à tout moment pour traiter un sujet urgent (ex. : sinistre). Les règles de convocation sont les mêmes, mais le délai peut être réduit à 8 jours.

Conclusion

Si le syndic reste l’acteur principal pour convoquer une assemblée générale, les copropriétaires et le conseil syndical disposent de moyens pour agir en cas de défaillance. Connaître ces procédures permet d’éviter les blocages et de garantir une gestion sereine de la copropriété. Une question persiste : comment améliorer la communication entre syndic et copropriétaires pour réduire les conflits ?

Pour aller plus loin : Consultez le guide pratique de l’ANCC (Association Nationale des Conseils Syndicaux) sur les bonnes pratiques en copropriété.