Diagnostics immobiliers : un tournant pour les logements construits avant 1975

À compter du 1er novembre, une mise à jour majeure entre en vigueur concernant les diagnostics techniques obligatoires pour les logements édifiés avant 1975. Cette réforme, attendue par les professionnels de l’immobilier, vise à renforcer la transparence et la sécurité des transactions, tout en adaptant les exigences aux spécificités des bâtiments anciens. Voici ce qu’il faut retenir.

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Pourquoi cette réforme ?

Les logements construits avant 1975 présentent souvent des caractéristiques techniques distinctes (matériaux, isolation, réseaux électriques) qui nécessitent une évaluation plus poussée. Jusqu’à présent, certains diagnostics étaient suspendus ou allégés pour ces biens, créant des zones d’ombre lors des ventes ou locations. La reprise de ces contrôles a pour objectif :

- Protéger les acquéreurs et locataires contre les risques liés à la vétusté (amiante, plomb, termites, etc.). - Harmoniser les règles avec les normes européennes en matière de performance énergétique. - Limiter les litiges post-transaction en clarifiant les obligations des vendeurs et bailleurs.

> « Cette mesure était indispensable pour moderniser le parc immobilier ancien, tout en évitant les mauvaises surprises pour les ménages. » — Un expert en diagnostics immobiliers

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Quels diagnostics sont concernés ?

La liste des contrôles obligatoires s’allonge pour les biens antérieurs à 1975. Voici les principaux diagnostics à prévoir :

1. Le diagnostic amiante (repérage renforcé)

- Obligatoire pour tous les permis de construire délivrés avant juillet 1997 (auparavant, certaines exceptions existaient). - Validité : illimitée en cas d’absence d’amiante, sinon 3 ans si présence avérée. - Coût moyen : entre 100 € et 300 € selon la surface.

2. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

- Étendu à l’ensemble des peintures, y compris celles des parties communes (pour les copropriétés). - Validité : 1 an pour les locations, illimitée pour les ventes si absence de plomb. - Sanctions : jusqu’à 30 000 € d’amende en cas de non-respect.

3. L’état parasitaire (termites et autres insectes xylophages)

- Obligatoire dans les zones déclarées à risque (consultez cette carte interactive). - Validité : 6 mois pour une vente, 3 ans pour une location. - Prix : entre 80 € et 150 €.

4. Le diagnostic électrique (installations de plus de 15 ans)

- Contrôle renforcé des tableaux électriques, prises et câblages. - Validité : 3 ans. - Coût : 120 € à 250 € en moyenne.

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Qui est impacté et quels sont les délais ?

Pour les propriétaires vendeurs

- Obligation de fournir l’ensemble des diagnostics avant la signature du compromis de vente. - Risque : une annulation de la vente ou une diminution du prix si un diagnostic manque ou est erroné. - Conseil : anticipez les contrôles 2 à 3 mois avant la mise en vente pour éviter les retards.

Pour les bailleurs

- Mise à jour obligatoire des diagnostics avant un nouveau bail ou un renouvellement. - Attention : certains diagnostics (comme le DPE) peuvent influencer le loyer maximal dans les zones tendues.

Pour les acquéreurs et locataires

- Droit à une information complète sur l’état du logement. - Possibilité de négocier le prix ou les travaux en cas de défauts majeurs identifiés.

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Combien ça coûte et qui paie ?

Le coût total des diagnostics pour un logement ancien peut varier entre 300 € et 800 €, selon :

- La surface du bien. - La localisation (certaines régions imposent des contrôles supplémentaires). - Le nombre de diagnostics à réaliser.

| Diagnostic | Coût estimé | Qui paie ? | |----------------------|----------------|------------------------| | Amiante | 100–300 € | Vendeur / Bailleur | | Plomb (CREP) | 80–150 € | Vendeur / Bailleur | | Termites | 80–150 € | Vendeur | | Électricité | 120–250 € | Vendeur / Bailleur | | DPE | 100–250 € | Vendeur / Bailleur |

> À noter : Dans le cadre d’une copropriété, certains diagnostics (amiante, plomb) peuvent être mutualisés entre les lots, réduisant ainsi les frais pour chaque propriétaire.

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Que faire en cas de non-conformité ?

Si un diagnostic révèle des anomalies (présence d’amiante, installation électrique dangereuse, etc.), plusieurs options s’offrent au propriétaire :

1. Réaliser les travaux avant la transaction pour se mettre en conformité.

1. Ajuster le prix de vente/location en tenant compte des coûts de rénovation.

1. Informer clairement l’acquéreur/locataire via un avenant au contrat.

> « Ignorer un diagnostic défavorable peut coûter bien plus cher qu’une remise en état préventive. » — Un notaire spécialisé

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Calendrier et prochaines étapes

- 1er novembre 2024 : Entrée en vigueur des nouvelles règles. - Décembre 2024 : Début des contrôles renforcés par les DDPP (Directions Départementales de la Protection des Populations). - 2025 : Possible extension des obligations aux logements construits entre 1975 et 1997.

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En résumé : ce qu’il faut retenir

✅ Tous les logements construits avant 1975 sont concernés. ✅ 4 diagnostics majeurs deviennent (ou restent) obligatoires : amiante, plomb, termites, électricité. ✅ Coût total estimé : entre 300 € et 800 € selon les cas. ✅ Sanctions lourdes en cas de non-respect (annulation de vente, amendes). ✅ Anticipez pour éviter les mauvaises surprises lors de votre transaction.

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Besoin d’aide ?

- Consultez le site officiel du gouvernement pour vérifier les diagnostics obligatoires dans votre département. - Contactez un diagnostiqueur certifié (liste disponible sur www.diagnostiqueurs.fr). - En cas de doute, un notaire ou un avocat spécialisé peut vous accompagner.

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