Marseille : quand l’urgence climatique bouscule les règles du jeu immobilier

Entre audits énergétiques obligatoires, interdiction des passoires thermiques et prime à la rénovation, la cité phocéenne vit une mutation sans précédent. Pour les propriétaires comme pour les locataires, l’heure est à l’adaptation – sous peine de voir leur bien perdre de sa valeur ou devenir invendable. Plongez dans les coulisses de cette révolution verte qui secoue le marché.

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1. Le compte à rebours est lancé : ce qui change dès 2024

La loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, n’est plus une lointaine menace : ses dispositions phares entrent en vigueur dès cette année, avec des conséquences immédiates pour les 450 000 logements marseillais. Voici les mesures qui vont tout changer :

- Interdiction de louer les "passoires thermiques" (G et F) : Dès le 1er janvier 2025, les logements classés G (consommation > 450 kWh/m²/an) seront interdits à la location. Les F suivront en 2028. À Marseille, où 15 % des logements sont concernés (source : ADEME), des milliers de propriétaires doivent agir sans délai.

- Audit énergétique obligatoire pour les ventes : Depuis avril 2023, toute transaction immobilière doit s’accompagner d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) opposable. Un logement mal noté ? Son prix peut chuter de 10 à 20 %, selon les notaires marseillais.

- Sanctions financières pour les récalcitrants : Louer un bien non conforme expose à des amendes jusqu’à 30 000 € et à des pénalités fiscales (majoration de la taxe foncière).

> "À Marseille, le parc immobilier vieillissant et les copropriétés dégradées rendent la transition encore plus complexe. Les propriétaires qui attendent risquent de se retrouver avec des actifs invendables." — Me Sophie Laurent, notaire à Marseille (13e arrondissement)

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2. Marseille, ville pilote (malgré elle) de la rénovation énergétique

Avec 40 % de son parc construit avant 1975 (INSEE), Marseille concentre les défis : - Copropriétés fragiles : 60 % des immeubles sont en copropriété, souvent avec des syndicats en difficulté financière. - Précarité énergétique : 22 % des ménages marseillais dépensent plus de 10 % de leurs revenus en énergie (ONPE). - Déséquilibres territoriaux : Les quartiers nord (13e, 14e, 15e, 16e) cumulent logements indignes et faible pouvoir d’achat, compliquant les travaux.

Le casse-tête des copropriétés

Dans les immeubles des années 1960-1970, l’isolation par l’extérieur ou le remplacement des chauffages coûtent entre 15 000 € et 30 000 € par logement. Or, beaucoup de copropriétaires n’ont pas les moyens :

- Seulement 30 % des copropriétés marseillaises ont engagé des travaux depuis 2020 (source : Métropole Aix-Marseille-Provence). - Les aides existent, mais leur complexité décourage : - MaPrimeRénov’ (jusqu’à 10 000 € pour les ménages modestes) - Éco-PTZ (prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 €) - Subventions locales (ex : "Marseille Rénove", jusqu’à 5 000 € supplémentaires).

> "Beaucoup de copropriétaires abandonnent faute de majorité en AG. Résultat : des immeubles entiers deviennent des passoires juridiques, impossibles à vendre ou louer." — Jean-Marc Torres, président du Syndicat des Copropriétaires des Bouches-du-Rhône

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3. Le marché immobilier marseillais en 2024 : qui gagne, qui perd ?

⚠️ Les perdants : propriétaires et investisseurs mal préparés

- Décote des biens énergivores : Un appartement classé G dans le 3e arrondissement peut perdre jusqu’à 30 % de sa valeur (étude MeilleursAgents). - Locataires en difficulté : Les loyers des logements D ou E (encore autorisés) explosent, car l’offre se raréfie. - Investisseurs en PLS (Prêt Locatif Social) : Certains bailleurs sociaux refusent désormais d’acheter des biens classés F ou G, par crainte des coûts de rénovation.

💡 Les gagnants : ceux qui anticipent

- Les logements "verts" (A à C) : Leur valeur augmente de 5 à 10 %, avec une demande locative en hausse (+12 % en 2023, selon Century 21 Marseille). - Les promoteurs de neuf : Les programmes BBCA (Bâtiment Bas Carbone) ou RE2020 se vendent 20 % plus vite que la moyenne. - Les artisans RGE : Les entreprises certifiées "Reconnues Garantes de l’Environnement" ont 6 mois d’attente pour les chantiers.

| Type de bien | Évolution du prix (2023-2024) | Temps moyen de vente | |------------------------|-------------------------------|--------------------------| | Logement classé A/B | +8 % | 3 mois | | Logement classé C/D | Stable | 5 mois | | Logement classé E | -5 % | 7 mois | | Logement classé F/G | -20 à 30 % | 12+ mois (difficile) |

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4. Marseille 2025-2030 : vers un immobilier 100 % bas carbone ?

La Métropole a lancé un plan ambitieux pour accélérer la transition : - Objectif : Rénover 30 000 logements par an d’ici 2030 (contre 8 000 aujourd’hui). - Outils : - Guichet unique pour simplifier les aides. - Fonds de garantie pour les copropriétés en difficulté. - Bonus "quartiers prioritaires" (ex : +2 000 € pour les travaux dans le 14e arrondissement).

Les défis à relever

✅ Former les artisans : Marseille manque de 5 000 professionnels RGE pour tenir les objectifs. ✅ Lutter contre la fraude aux DPE : 10 % des diagnostics seraient sous-évalués (enquête DGCCRF 2023). ✅ Éviter la gentrification verte : Les rénovations ne doivent pas chasser les ménages modestes des centres-villes.

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5. Conseils pratiques : comment sécuriser son investissement ?

🔍 Pour les propriétaires

1. Faites auditer votre bien maintenant : Un DPE à jour coûte 100 à 250 €, mais évite une décote de plusieurs milliers.

1. Priorisez les travaux :

- Isolation des combles (3 000 à 6 000 €, ROI en 5 ans). - Remplacement des fenêtres (2 000 à 5 000 €). - Pompe à chaleur (10 000 à 15 000 €, mais éligible à 90 % d’aides pour les ménages modestes).

1. Vendez avant 2025 si votre bien est classé G : Après cette date, il sera invendable sans travaux.

🏡 Pour les locataires

- Exigez un DPE avant de signer un bail. - Négociez le loyer si le logement est classé E ou F (la loi encadre les hausses pour ces catégories). - Signalez les passoires thermiques à la Métropole via le portail dédié.

💼 Pour les investisseurs

- Ciblez les biens classés C ou mieux : Leur valeur résiste à la crise. - Étudiez les zones en rénovation : Le 1er arrondissement (panier) et la Belle de Mai bénéficient de plans spécifiques. - Misez sur le neuf bas carbone : Les programmes RE2020 sont exonérés de taxe foncière pendant 2 ans à Marseille.

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En conclusion : une révolution, mais aussi une chance

La transition écologique n’est plus une option à Marseille : c’est une obligation légale et économique. Pour les acteurs qui sauront anticiper, cette mutation offre des opportunités inédites – que ce soit via la valorisation des biens rénovés, l’innovation dans le neuf, ou les métiers de la rénovation.

À l’inverse, l’immobilisme coûtera cher : décote des prix, sanctions, ou pire, l’impossibilité de louer ou vendre.

La question n’est plus "si" Marseille va verdir son parc immobilier, mais "qui en profitera".

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📌 Ressources utiles

- Simulateur d’aides à la rénovation (ANAH) - Liste des artisans RGE à Marseille - Plateforme "Marseille Rénove"

Crédit photo : CartoImmo