Acheter un logement à deux sous le régime du PACS : mode d’emploi et bonnes pratiques

Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier avec votre partenaire de PACS ? Ce projet, aussi excitant qu’engageant, nécessite une préparation rigoureuse pour éviter les mauvaises surprises. Contrairement aux idées reçues, le PACS ne confère pas les mêmes droits que le mariage en matière d’achat immobilier. Voici un décryptage complet des démarches, des régimes juridiques applicables et des stratégies pour optimiser votre investissement.

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1. PACS et achat immobilier : quels sont vos droits ?

Le Pacte Civil de Solidarité (PACS) offre un cadre légal à votre union, mais son impact sur l’acquisition d’un bien diffère significativement de celui du mariage. Voici ce que vous devez savoir :

- Pas de régime matrimonial automatique : Contrairement aux époux, les partenaires de PACS ne bénéficient pas d’un régime légal de communauté de biens. Sans précautions, le bien acheté sera présumé indivis (50/50), sauf mention contraire dans l’acte d’achat. - Responsabilité financière limitée : Chaque partenaire reste responsable de ses dettes personnelles, sauf si elles concernent des dépenses liées à la vie commune (ex. : crédit immobilier souscrit ensemble). - Fiscalité distincte : Les revenus et patrimoines restent séparés, ce qui peut influencer le calcul des droits de mutation ou des impôts (ex. : IFI).

⚠️ Attention : En cas de rupture, la répartition du bien dépendra des clauses du PACS ou, à défaut, des règles de l’indivision. Une convention modificative ou un testament peut s’avérer indispensable.

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2. Les 3 options pour acheter un logement en tant que pacsés

Selon votre situation et vos objectifs, trois solutions s’offrent à vous. Chaque option a ses avantages et ses contraintes :

🔹 Option 1 : L’achat en indivision (solution par défaut)

C’est le régime appliqué automatiquement si vous n’avez pas précisé autre chose dans l’acte de vente. Voici ses caractéristiques :

- Répartition des parts : Vous détenez chacun 50 % du bien, sauf accord différent (ex. : 60/40 si l’un finance plus). - Gestion du bien : Toute décision majeure (vente, travaux importants) nécessite l’accord unanime des deux partenaires. - Risques en cas de séparation : Sans accord, le bien peut être bloqué ou nécessiter une vente forcée (via un juge en cas de désaccord).

✅ Pour qui ? Couples souhaitant une solution simple et équitable, avec une confiance mutuelle solide.

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🔹 Option 2 : La société civile immobilière (SCI)

Créer une SCI pour acheter le logement permet une gestion plus flexible et une protection accrue. Voici pourquoi cette option séduit :

- Personnalisation des parts : Vous pouvez attribuer des parts inégales (ex. : 70/30) en fonction de l’apport de chacun. - Transmission facilitée : En cas de décès, les parts peuvent être cédées selon vos souhaits (via un testament ou une clause spécifique). - Fiscalité optimisable : Possibilité de choisir l’imposition des revenus fonciers (IR ou IS) selon votre stratégie.

⚠️ Inconvénients : - Coût de création et de gestion (frais de notaire, comptabilité). - Complexité administrative (déclaration annuelle des bénéfices).

✅ Pour qui ? Couples avec des apports financiers déséquilibrés ou souhaitant anticiper une transmission patrimoniale.

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🔹 Option 3 : L’achat en tontine (clause d’accroissement)

Peu connue mais redoutablement efficace, la tontine permet d’éviter les blocages en cas de décès ou de séparation. Son principe :

> « Le survivant devient automatiquement propriétaire de la totalité du bien, sans frais de succession sur la part du défunt. »

- Avantages : - Évite les conflits familiaux (héritiers du défunt n’ont aucun droit sur le bien). - Exonération des droits de mutation (sous conditions). - Limites : - Irrévocable (sauf accord mutuel). - Fiscalité à étudier en cas de rupture (risque de donation déguisée).

✅ Pour qui ? Couples souhaitant sécuriser le logement pour le survivant, surtout en l’absence d’enfants communs.

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3. Financement : comment obtenir un prêt immobilier en tant que pacsés ?

Les banques analysent votre dossier comme deux emprunteurs distincts, mais avec des critères spécifiques. Voici comment maximiser vos chances :

📌 Les critères clés pour les banques

- Stabilité des revenus : CDI, anciens employeurs, revenus réguliers (les indépendants devront fournir 3 bilans). - Taux d’endettement : Ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus combinés (incluant les crédits en cours). - Apport personnel : Idéalement 10 à 20 % du prix du bien (plus l’apport est élevé, plus les taux sont avantageux). - Durée du PACS : Certaines banques exigent une ancienneté minimale (ex. : 1 an).

💡 Conseils pour négocier

- Présentez un dossier commun : Même si vos comptes sont séparés, un projet cohérent (ex. : budget mensuel commun) rassure. - Comparez les offres : Utilisez un courtier pour accéder à des taux préférentiels. - Anticipez les frais : Frais de notaire (7-8 % dans l’ancien), assurance emprunteur (obligatoire), éventuels travaux.

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4. Séparation ou décès : comment protéger votre investissement ?

Même avec un PACS, la fin de la relation peut compliquer la situation. Voici comment vous prémunir :

🔴 En cas de rupture

- Vente du bien : Si vous êtes en indivision, vous pouvez vendre votre part à votre ex-partenaire ou à un tiers (avec son accord). - Rachat de parts : L’un peut racheter la part de l’autre, sous réserve de moyens financiers. - Médiation : En cas de blocage, un médiateur ou un juge peut trancher (coûteux et long).

➡️ Solution préventive : Rédigez une convention de PACS modificative précisant la répartition en cas de séparation.

⚰️ En cas de décès

- Sans testament : La part du défunt revient à ses héritiers légaux (parents, frères et sœurs), qui peuvent exiger la vente. - Avec testament : Vous pouvez léguer votre part à votre partenaire, mais attention aux droits de succession (60 % au-delà de 1 594 € en 2024).

➡️ Solution optimale : Optez pour la tontine ou une assurance-vie pour couvrir les droits de succession.

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5. Checklist : les étapes pour acheter sereinement

1. Vérifiez votre éligibilité : Simulez votre capacité d’emprunt en ligne.

1. Choisissez votre régime d’achat : Indivision, SCI ou tontine (consultez un notaire).

1. Comparez les crédits : Obtenez au moins 3 devis de banques ou courtiers.

1. Signez un compromis de vente : Avec une clause suspensive pour l’obtention du prêt.

1. Préparez l’acte authentique : Le notaire formalisera la répartition des parts.

1. Souscrivez une assurance habitation : Obligatoire dès la signature chez le notaire.

1. Anticipez l’après-achat : Testament, convention modificative du PACS, etc.

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6. Erreurs à éviter absolument

❌ Négliger le régime d’achat : L’indivision par défaut peut devenir un cauchemar en cas de conflit. ❌ Sous-estimer les frais : Penser uniquement au prix du bien sans inclure notaire, travaux, taxe foncière. ❌ Oublier la fiscalité : IFI, plus-values, droits de succession… Un expert-comptable peut vous éclairer. ❌ Ignorer les héritiers : Sans précautions, ils pourraient réclamer leur part du bien.

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Conclusion : un projet à construire avec méthode

Acheter un logement en étant pacsés est tout à fait possible, mais nécessite une planification rigoureuse pour éviter les écueils juridiques et financiers. Que vous optiez pour l’indivision, la SCI ou la tontine, l’essentiel est de :

✔ Clarifier la répartition des parts dès l’achat. ✔ Sécuriser le financement avec un prêt adapté. ✔ Anticiper les aléas (séparation, décès) via des outils juridiques.

💡 Notre conseil : Consultez un notaire spécialisé en droit immobilier avant de signer quoi que ce soit. Son expertise vous coûtera quelques centaines d’euros, mais pourrait vous en faire économiser des milliers !

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> « Un achat immobilier en couple, c’est comme un voyage : mieux vaut préparer son itinéraire pour éviter les détours ! »